饮水机、电梯广告屏……物业引入小区设备要业主同意吗？收益都去哪儿了？

  这两年，小区里多了很多各种各样的机器、设备。最常见的可能是直饮水机，快成了居民小区的标配了，24小时大家都可以拎着桶下楼打水，类似的还有自助碾米机。

  如果这些设备还给居民提供了一些便利，那么安装在楼道里、电梯里的广告设备，恐怕对居民来说就没那么明显的好处了。它们有的可能仅仅是一个灯箱，但也有不少是直接装了一台电视，24小时循环播放广告，不但谈不上便利，有时候甚至有些扰民。

  这些五花八门的设备进入居民小区的时间长了，很多人可能已习惯了它们的存在。那么，当初到底是谁决定引入这些设备的？安装这么多东西需要经过业主同意吗？作为业主，知道这些设备产生了多少收益、收益又去了哪里吗？

  近年来，不少物业公司将各类自助设备引入小区，但是在公共空间设置此类设备，是否经过了居民同意？陈女士说，他们小区最近又多了净水机，却没看到任何通知。

  某小区业主 陈女士：最近我看见我们家小区入口，有一个净水机，我知道这些机器入驻应该是有一些收益的，但我没看到物业进行通知，也没有标准的流程，例如开业主大会表决投票等。物业也没有跟我们讲这些收益最后用到哪里去了，对于这一点，我们业主也很疑惑。

  不仅是直饮水机，很多小区内还有各式平面广告投放，电梯里更是循环播放广告视频，这些设备的安装、广告的投放是否经过了业主同意？产生的收益又去了哪里？对于居民的这样一些问题，安徽省宿州市某社区物业经理刘成表示，他们通过和供水公司协商，每台直饮水机每年向物业交纳占地费用2000元左右，物业每年可收益近8000元，都用在了小区的日常维护。

  至于这些设备是如何安装的？江西南昌某物业公司管理人员林先生向记者解释，一般业主与物业在签订的合同中都会授权物业对相关公共场地进行管理。

  江西南昌某物业公司管理人员 林先生：其实是取决于我们与居民签订的物业服务合同里面有没有相应的条款。如果合同中明确了，我们物业公司可通过公共区域场地、房屋从事经营活动，那么在引入自主设备时，就不再需要单独征求每一位业主的意见，就和小区平时租赁摊位产生的收益是一个性质。因为实际按照相应的条款，已经赋予了物业在这方面的自主权。在产生收益使用方面，一部分会用于小区的基本的建设，组织日常的一些活动，通过这一种方式回馈给了业主。

  北京某小区的物业经理李先生和记者说，电梯广告费、直饮水机安装费，都补了小区公共维修基金的缺口。公共收益费用如果用完了，再修电梯的话，就得需要公共维修基金了，公共维修基金要不全的话，到时候就得上门收费。

  记者查阅此前新闻媒体报道发现，一些小区业主年年都会收到物业发放的一笔公共区域收益，原来，这些小区的业主委员会与物业约定，公共场所的收益要按比例发给业主。南昌市滨江豪园业委会主任刘江峰和记者说，当初业委会在招标时，就已经将相关条款列入合同，物业必须将公共区域收益的一半返还给业主。

  南昌市滨江豪园业委会主任 刘江峰：我们业委会代表全体业主跟物业签订合同，在合同里就标明了哪些东西是要分成的，公共收益比方说停车场、广告，还有摆摊设点的，这是属于我们小区共有的。按照五五分成，我们去年一户是分了2000元。公共收益不是都发给业主，还要做一些小区的建设。

  北京法学会不动产法研究会理事王玉臣介绍，一些社区物业在与业主签订合同时，可能会在条款中约定由物业公司来负责公共区域管理，但其相关收益的归属，《民法典》有明确规定：

  建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

  北京法学会不动产法研究会理事 王玉臣：业主共有部分所产生的这些收益，在扣掉必要的成本性支出之外，也应当是属于业主所有，真实的生活当中，尤其到年底的时候，偶尔看新闻就会发现某某社区物业给大家发米面或者发一些分红，发点钱大家都觉得很稀奇。但是实际上每个小区都可能会产生收益。物业公司首先不管是怎么引进来的，共有部分的收益扣掉必要性的成本支出应该归业主所有，作为业主来讲，也有权利了解这一个事情。作为物业公司来讲，也应当主动公开这个东西。

  王玉臣坦言，在真实的操作中，业主很难知晓自己小区共有空间的收益详情，甚至连共有空间具体有哪些都不了解。不管是开发商，还是物业公司，都不太愿意去主动公开这么多东西，甚至有一些公共部分可能都会遮着掩着，对于很多小区来讲，里面可能隐藏着巨大的收益。到底哪些是公共部分？很多时候业主是不知道的。

  王玉臣建议，业主能要求物业对于有关问题进行公示，如果拒绝公示，可以向主管部门投诉，甚至向法院提起诉讼。而维权的第一步，是要搞清楚小区到底有多少共有空间。

  北京法学会不动产法研究会理事 王玉臣：第一，是怎么引进来的？第二，收的钱有多少，用在哪了？能够最终靠政府信息公开申请的方式，去查小区基本的共有部分的信息，比如可以查规划上存在哪些属于业主共有的配套？还可以去查一下竣工面积实测报告。都知道小区的道路、大厅这些是共有面积，还有无另外的一些非营利性的配套？再比如，有些小区里面有很多车位，有些车位可能是用小区的共有部分改造而来的，但是钱可能物业收走了，可以做一些基本的核实。

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